Как заключать сделки с недвижимостью с нерезидентами РФ в 2025 году

Нерезидент в недвижимости — повод открыть Кодекс

Владение недвижимостью в России — это не просто про квадратные метры. Это про правовой статус. И если одна из сторон сделки — валютный нерезидент, включается особый режим: от запрета на наличные до риска нарваться на штраф в 40% от суммы сделки (ст. 15.25 КоАП РФ).

Перед тем как выйти на сделку, стоит открыть не только паспорт, но и Федеральный закон № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» — именно он определяет, кто в сделке «наш», а кто «условно иностранец».

Важно: Эта статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Для проведения сделки обязательно обратитесь к юристу или квалифицированному риэлтору.

Валютный и налоговый резидент — не одно и то же

Это как два паспорта в правовом кармане: один для налоговой, второй — для валютного контроля.

Что такое валютное резидентство?

Согласно ст. 1 закона № 173-ФЗ, валютными резидентами считаются:

·все граждане РФ;

·иностранцы и лица без гражданства с ВНЖ в России;

·российские юридические лица и их зарубежные филиалы.

Налоговое резидентство определяет Налоговый кодекс РФ (ст. 207 НК РФ): если человек находится в России более 183 дней в году — он налоговый резидент.

Можно быть валютным резидентом, но налоговым нерезидентом — и наоборот.

Кто считается валютным нерезидентом?

Определение простое: всё, что не подпадает под резидентов, — нерезиденты (см. ст. 1 № 173-ФЗ). А именно:

·иностранцы без ВНЖ;

·россияне, живущие за рубежом постоянно;

·иностранные юрлица;

·иностранные представительства в РФ.

📌 Важно: валютные нерезиденты не обязаны сообщать в ФНС об иностранных счетах и свободно оперируют валютой. Но при этом не могут свободно участвовать в сделках с российской недвижимостью.

КАТАЛОГ ПРОВЕРЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Как теряется статус валютного резидента?

Для физлиц

Если вы утратили гражданство РФ — прощай, статус. Стали гражданином, скажем, Португалии? Вы — валютный нерезидент.

Для компаний

Компания теряет статус, если:

·зарегистрирована за границей;

·ликвидирована/реорганизована;

·сменила юрисдикцию.

Всё это — по букве закона № 173-ФЗ.

Почему статус нерезидента имеет значение при сделках

Разница между «резидентом» и «нерезидентом» — это как разница между лопатой и экскаватором. Оба копают, но последствия — разные.

Если хотя бы одна сторона сделки — валютный нерезидент:

·расчёты возможны только по безналу, строго в рублях;

·обязательны документы, подтверждающие законность пребывания;

·требуется перевод паспорта с апостилем, если он не из РФ;

·налоги — по максимальной ставке, без льгот;

·ответственность — по ст. 15.25 КоАП РФ (штраф до 40%).

Практика: как оформить сделку с нерезидентом и не попасть под статью

1. Только безнал

П. 9 ч. 1 ст. 1 закона № 173-ФЗ строго запрещает расчёты наличными в таких сделках. Только рубли, только перевод, только через уполномоченный банк. Нарушили — считайте, что сами подвели себя под штраф.

2. Нотариальный перевод + апостиль

См. ст. 18 закона о госрегистрации недвижимости № 218-ФЗ: Росреестр не зарегистрирует право собственности, если паспорт иностранца не переведён и не заверен. Сделка просто «зависнет».

3. Документ, подтверждающий легальность

Миграционная карта, виза, ВНЖ — без этого у нерезидента нет права собственности (см. положения Минюста и практику Росреестра).

Какие ограничения действуют для покупки недвижимости нерезидентами

Итак, нерезидент нашёл объект мечты: домик у моря, квартира в центре, апартаменты с видом на солнце. Но вот незадача — не всё доступно.

Запреты, прописанные в законе

Согласно действующему земельному и градостроительному законодательству РФ, нерезиденты не имеют права приобретать:

·земельные участки в приграничных зонах (ст. 15 Закона № 101-ФЗ);

·объекты в закрытых административно-территориальных образованиях;

·участки в зонах обороны и безопасности;

·земли сельхозназначения;

·недвижимость, расположенную на территории государственных заповедников и лесного фонда.

📌 Если сделка всё же состоялась с нарушением этих ограничений — её могут признать недействительной.

Распоряжение № 430-р и понятие «недружественных стран»

В марте 2022 года появилось то самое распоряжение Правительства РФ № 430-р, которое ограничило сделки с гражданами и компаниями из стран, признанных недружественными. Среди них — США, ЕС, Япония, Канада, Австралия и десятки других.

Что это значит?

· Юридическим лицам из этих стран необходимо получить разрешение Правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями (см. Указ Президента № 81 от 1.03.2022).

· Без разрешения нотариус имеет право отказать в удостоверении сделки, а Росреестр — не зарегистрировать право собственности.

· Физические лица, даже из недружественных стран, могут покупать недвижимость без разрешения, если сделка осуществляется напрямую и без участия зарубежной структуры.

Как нерезидент может перевести деньги: спецсчета типа «С»

И вот мы подходим к самому «вкусному»: спецсчета типа “С” — уникальный российский ответ на валютные турбуленции.

Что это за зверь?

Счёт типа «С» открывается в уполномоченном банке. Он предназначен для сделок между резидентами РФ и нерезидентами из недружественных стран (см. положения Указа № 95 от 5.03.2022).

💡 Деньги, поступившие на такой счёт:

· нельзя свободно тратить;

· можно использовать только на строго ограниченные цели:

уплата налогов и пошлин в РФ;

покупка ОФЗ;

переводы на другие счета типа «С»;

возврат ошибочно зачисленных средств;

комиссия банку.

📌 Эти ограничения введены для предотвращения вывода капитала за рубеж. Счёт типа «С» — это юридический карантин для валюты.

Помощь в продаже квартиры: агент из 2035 спешит на выручку

Продажа недвижимости нерезидентом: налог, вычет, подводные камни

Подоходный налог 30% — без шансов на вычет

Если налоговый нерезидент продаёт недвижимость в России, он платит НДФЛ по ставке 30% (ст. 224 НК РФ). Причём:

· нет вычета в 1 млн рублей, как у резидентов;

· нельзя применить налоговую ставку 13%;

· нельзя учесть расходы на покупку.

Формально — всё честно. По факту — дорого. Особенно при продаже вторички, которая была куплена задорого, а продаётся не в лучшие времена.

Исключения и тонкости

· Если с момента приобретения прошло 5 лет и продавец стал налоговым резидентом (183+ дня в году), то можно применить стандартные правила.

· Но подтверждение статуса — это уже отдельный квест с визами, регистрацией и письмами в ФНС.

Что будет, если скрыть статус нерезидента

Попытка провести сделку по‑простому — с наличкой, без подтверждения статуса, без перевода паспорта — может закончиться серьёзными штрафами.

Вот что говорит закон:

· Статья 15.25 КоАП РФ: нарушение правил валютных операций с нерезидентом наказывается штрафом от 20% до 40% от суммы сделки.

· Расчёт не через уполномоченный банк — также нарушение валютного контроля.

· Иностранный паспорт без перевода — препятствие для регистрации права собственности.

📌 На практике: Росреестр может отказать в регистрации, сделка будет признана ничтожной, а участники — привлечены к ответственности.

Чек-лист: как провести сделку с нерезидентом без боли

1. Проверить валютный статус участника (по № 173-ФЗ).

2. Убедиться, что у нерезидента есть основания находиться в РФ (виза, ВНЖ, миграционка).

3. Подготовить нотариально заверенный перевод паспорта (с апостилем, если нужно).

4. Прописать в договоре расчёт только по безналу в рублях.

5. При необходимости — открыть счёт типа «С».

6. Не скрывать статус — это не спасёт, а ударит по кошельку.

Вместо вывода — совет от риэлтора Евпатории

Если вы или ваш клиент — нерезидент, не играйте с правом в кости.

Россия — страна букв закона, особенно когда речь идёт о валюте, земле и налогах.

Хочешь купить или продать недвижимость — играй по правилам, и тогда сделка будет не капканом, а трамплином.

📞 Телефон: +7-978-810-1301 Михаил Зуенко

Эта ссылка внизу— не текст, а дверь. Кликни — и я на связи! (Telegram)

Связаться с риэлтором

Михаил Зуенко

2025-07-25 08:03 Закон Вторичное жильё Новости м²